Podatek katastralny – co to jest i kogo dotyczy?

Podatek katastralny to forma opodatkowania nieruchomości, której wysokość zależy od wartości rynkowej lokalu, a nie od jego powierzchni. Właściciele droższych mieszkań płacą proporcjonalnie więcej – w krajach zachodnich stawki sięgają od 0,5% do 1% wartości nieruchomości. W polskiej debacie publicznej projekt ten powraca regularnie, głównie za sprawą rekomendacji Międzynarodowego Funduszu Walutowego. Więcej na temat szczegółów i skutków takiego rozwiązania przeczytasz w naszym artykule.

Czym jest podatek katastralny i od czego zależy jego wysokość?

Podatek katastralny opiera się na zasadzie ad valorem, co wprost tłumaczy się jako „od wartości”. W praktyce oznacza to, że organ podatkowy nie patrzy na metraż mieszkania, tylko na jego oszacowaną wartość rynkową. Wysokość daniny jest więc ściśle powiązana z wartością katastralną nieruchomości. Ustala się ją w ramach urzędowej wyceny, która bierze pod uwagę lokalizację, stan techniczny budynku czy standard wykończenia lokalu.

W większości państw Europy Zachodniej stawki tego podatku mieszczą się w przedziale od 0,5% do 1% wartości nieruchomości. Oznacza to, że za mieszkanie warte 900 000 zł należałoby zapłacić nawet 9 000 zł rocznie. W porównaniu z obecnym polskim podatkiem od nieruchomości, gdzie liczy się powierzchnia użytkowa, kwota ta jest wielokrotnie wyższa.

Zwolennicy podatku katastralnego podkreślają jego sprawiedliwość społeczną – właściciel apartamentu w centrum miasta płaci adekwatnie do wartości swojego majątku. Z kolei przeciwnicy wskazują, że obciążenie to nie zawsze idzie w parze z bieżącymi dochodami właściciela. Niezależnie od perspektywy, podstawą wyliczeń zawsze pozostaje nieruchomość jako przedmiot opodatkowania, a nie sam podatnik.

Jak dziś wygląda opodatkowanie nieruchomości w Polsce?

W polskim systemie prawnym obowiązuje podatek od nieruchomości, który nalicza się wyłącznie od powierzchni użytkowej lokalu. W 2025 roku stawka maksymalna dla budynków mieszkalnych wynosi 1,12 zł za m². Dla mieszkania o metrażu 100 m² oznacza to zaledwie 112 zł rocznie. Taka sama kwota dotyczy zarówno mieszkania wartego kilkaset tysięcy złotych, jak i lokalu wycenianego na ponad milion.

Podstawę prawną dla tych rozliczeń tworzy ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 roku. Ustawa ta definiuje odrębne limity dla budynków związanych z działalnością gospodarczą (stawka do 25,74 zł za m²), budynków świadczeń zdrowotnych czy obiektów pozostałych. System jest stabilny i stosunkowo prosty w administrowaniu, jednak nie odzwierciedla rzeczywistej wartości majątku. Zdaniem ekspertów taki model jest mało wydajny fiskalnie i nie uwzględnia prestiżu lokalizacji ani innych cech wpływających na wartość rynkową.

Kto najbardziej odczułby zmianę przepisów?

Wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce dotknęłoby różne grupy właścicieli, choć skala obciążenia nie byłaby jednakowa. Najwięcej mówi się o sytuacji seniorów, którzy często dysponują nieruchomością o znacznej wartości, ale skromną emeryturą. Dla nich comiesięczny wydatek rzędu kilkuset złotych mógłby oznaczać drastyczne pogorszenie domowego budżetu.

Drugą wrażliwą grupą są kredytobiorcy spłacający wieloletnie zobowiązania. Doliczenie dodatkowej daniny do kosztów utrzymania obniżyłoby zdolność kredytową klientów banków. W skrajnym scenariuszu operat szacunkowy mógłby wycenić lokal nawet od 10% do 20% niżej niż przed zmianą przepisów. Efektem byłby nie tylko wyższy podatek, ale i potencjalny wymóg posiadania większego wkładu własnego, sięgającego do 30% wartości nieruchomości. Dla inwestorów oznaczałoby to zmniejszenie opłacalności wynajmu oraz spadek zysku z mieszkań z poziomu 5% do 3,5%.

Jakie skutki niesie za sobą podatek katastralny?

Podatek katastralny prowadzi do uporządkowanej urbanizacji i wspiera racjonalny rozwój miast, ponieważ gminy czerpią dochody z zagospodarowanych i wyżej opodatkowanych nieruchomości.

Lista następstw takiego rozwiązania dzieli ekspertów na dwa obozy. Z jednej strony podatek katastralny oznacza zwiększenie dochodów JST i zachęca władze lokalne do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W krajach, gdzie funkcjonuje on od lat, zauważalny jest impuls do zagospodarowania niewykorzystanych działek oraz ograniczenia spekulacji mieszkaniami. Sprzyja również uporządkowaniu przestrzeni publicznej i jawności danych o gruntach. Ta baza danych udostępniana przez samorządy ułatwia podejmowanie decyzji inwestorom.

Z drugiej strony koszt wdrożenia i bieżącego administrowania katastrem jest bardzo wysoki. Dochodzi do tego wzrost obciążeń dla właścicieli, który może wywołać wzrost kosztów wynajmu oraz ryzyko osłabienia skłonności do remontów. Część właścicieli obawiałaby się, że modernizacja podniesie wartość nieruchomości i automatycznie zwiększy podatek. Nie bez znaczenia jest też możliwość pogłębienia dysproporcji dochodowych między bogatszymi i biedniejszymi gminami.

Zalety podatku

Do najczęściej wymienianych korzyści należą:

• zwiększenie dochodów jednostek samorządu terytorialnego,
• proporcjonalne rozłożenie ciężaru podatkowego i bardziej sprawiedliwa dystrybucja bogactwa,
• ograniczenie spekulacji mieszkaniami oraz szarej strefy podatków lokalnych,
• uporządkowanie kwestii własności i większa dostępność informacji o nieruchomościach.

Wady i zagrożenia

Po stronie ryzyk pojawiają się przede wszystkim czynniki ekonomiczne i społeczne takie jak:

• wzrost obciążeń właścicieli i ryzyko utraty płynności finansowej przez seniorów,
• wyższe koszty wynajmu przerzucane na najemców,
• osłabienie skłonności do modernizowania budynków,
• wysoki koszt przygotowania i aktualizacji katastru oraz potencjalne zwiększenie dysproporcji między gminami.

Czy podatek katastralny wejdzie w życie w 2027 roku?

W debacie publicznej pojawił się poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wniesiony do Sejmu 20 marca 2026 roku. Autorzy z klubu Lewicy zaproponowali model, w którym podstawą opodatkowania staje się wartość nieruchomości. W okresie przejściowym korzystano by ze wskaźników ustawowych, a docelowo z danych gromadzonych w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM). Projekt zakłada również, że nowe przepisy miałyby obowiązywać od 1 stycznia 2027 roku. Jednak do tej pory nie zakończono procesu legislacyjnego.

Według projektu stawka dla pierwszego i drugiego mieszkania wyniosłaby 0,02% wartości, a dla trzeciej i kolejnych nieruchomości zaczynałaby się od 0,5% i rosła o 0,1 punktu procentowego rocznie, aż do docelowych 1,5%.

Szefowa Lewicy – Anna Maria Żukowska – podkreślała, że brak jednolitego katastru jest przeszkodą odziedziczoną jeszcze po okresie zaborów. Ujednolicenie rejestrów wymagałoby synchronizacji ksiąg wieczystych z ewidencją gruntów i budynków oraz systemami PESEL i REGON. Krytyczne stanowisko zajął również Związek Miast Polskich, argumentując, że gminy nie dysponują ani odpowiednimi narzędziami informatycznymi, ani budżetem na realizację tak szeroko zakrojonych obowiązków.

Jak wygląda opodatkowanie w innych krajach?

W Wielkiej Brytanii funkcjonuje council tax, czyli opłata pobierana od szacunkowej wartości domu i jego położenia. Każda nieruchomość zostaje przypisana do jednego z kilku przedziałów wartości, a samorząd ustala wysokość stawek dla danego regionu. Ulgi obejmują osoby samotne, studentów oraz osoby z niepełnosprawnościami.

W Niemczech o wysokości daniny decyduje nie tylko wartość gruntu i budynku, ale też sposób wykorzystania terenu. Poszczególne gminy mają autonomię w kształtowaniu stawek, co powoduje spore różnice między landami. Z kolei Francja operuje dwiema formami podatku katastralnego – od własności i od użytkowania. Podstawą obliczeń jest tak zwana wartość czynszowa, czyli potencjalny dochód możliwy do uzyskania z wynajmu. Na Litwie obowiązuje stawka 1,5% dla gruntów oraz od 0,3% do 1% dla obiektów budowlanych. Występują też kraje, gdzie podatek katastralny nie istnieje wprost lub przybiera formę daniny od potencjalnego przychodu – przykładem jest Belgia.

Jak porównać podatek katastralny z obecną daniną od nieruchomości?

Różnice pomiędzy oboma systemami widać na poziomie samej podstawy opodatkowania. Obecny podatek od nieruchomości nalicza się od metrażu – w 2025 roku maksymalnie 1,12 zł za m². Model katastralny odwołuje się natomiast do wartości rynkowej i może przyjmować różne stawki w zależności od liczby posiadanych lokali. Poniżej prezentujemy kluczowe odmienności.

W praktyce dla posiadacza jednego mieszkania o wartości 500 tys. zł podatek katastralny wyniósłby 100 zł rocznie, a więc podobnie jak obecnie. Inaczej przedstawia się sytuacja przy trzecim mieszkaniu – w pierwszym roku obowiązywania nowych przepisów podatek dla takiego samego lokalu sięgnąłby 2500 zł, a po osiągnięciu stawki docelowej 7500 zł rocznie. W przypadku nieruchomości wartej 1 mln zł kwoty te rosną odpowiednio do 200 zł dla pierwszego lokum oraz 15 000 zł rocznie dla trzeciego przy stawce końcowej. To właśnie ten mechanizm – łagodny dla rodzin z jednym mieszkaniem i dotkliwy dla inwestorów – stanowi oś sporu wokół całego projektu.

Jak przygotować się na ewentualne zmiany?

Osoby posiadające kilka nieruchomości mogą już dziś wykonać symulację kosztów, opierając się na proponowanych stawkach 0,5% wartości w pierwszym roku oraz docelowych 1,5%. Regularne odkładanie choćby części tej kwoty ułatwi późniejsze dostosowanie domowego budżetu. Właściciele mieszkań na wynajem powinni rozważyć renegocjację umów, by z wyprzedzeniem podzielić się obciążeniami z najemcami. Zajmujący się flippingiem mieszkań będą prawdopodobnie zmuszeni skrócić czas realizacji inwestycji i szybciej finalizować sprzedaż, aby uniknąć kumulacji podatków.

OECD oraz MFW wielokrotnie rekomendowały Polsce wprowadzenie podatku katastralnego, wskazując na jego progresywny charakter i wydajność fiskalną. Eksperci tych instytucji podkreślają, że obecny podatek powierzchniowy nie odzwierciedla zamożności podatnika. Jednocześnie proponują zastosowanie mechanizmów osłonowych, takich jak odroczenie płatności czy zryczałtowana ulga podatkowa dla gospodarstw o niższych dochodach. Pozwoliłoby to złagodzić skutki dla właścicieli pojedynczych lokali i seniorów, bez rezygnowania z dochodów budżetowych płynących z zasobów inwestycyjnych.